Recht van eerste koop

Recht van eerste koop

In huursituaties, vooral bij bedrijfspanden, percelen en pachtgronden, komt het regelmatig voor de verhuurder en de huurder bij voorbaat vastleggen dat er te zijner tijd een ‘recht van eerste koop’ (voorkeursrecht) dan wel ‘recht op koop’ (koopoptie) is. Deze twee overeenkomsten lijken veel op elkaar, maar er is een belangrijk verschil tussen beide.

Als de contractpartijen de overeengekomen regeling niet goed vastleggen in het huurcontract, dan zou dat tot gevolg kunnen hebben dat er een koopoptie is ontstaan terwijl zij een recht van eerste koop voor ogen hadden of andersom.

Het verschil tussen een

Voorkeursrecht

Bij voorkeursrecht staat in de afgesloten overeenkomst ‘slechts’ dat de verhuurder, als deze het bedrijfspand, de kavel(s) of de pachtgrond wil gaan verkopen, verplicht is om huurder als eerste in de gelegenheid te stellen om het gehuurde te kopen. Een voorkeursrecht leidt tot een aanbiedings­plicht, maar kan zonder nadere overeenstemming tussen beide partijen niet leiden tot een verkoop- en leveringsplicht. Verhuurder heeft bij een dergelijke afspraak alleen die aanbiedverplichting op het moment dat hij het onroerend goed daadwerkelijk wil gaan verkopen.

Zolang de verhuurder niet wil overgaan tot de mogelijke verkoop , kan de huurder geen aanspraak maken op de eigendoms-overdracht van het onroerend goed.

Voorbeelden van recht van eerste koop (voorkeursrecht) en koopoptie

Een voorbeeld van een recht van eerste koop is de volgende: een verhuurder wil het pand, het perceel of de kavel dat verhuurd is gaan verkopen, waarbij er ooit een voorkeursrecht is afgesloten. Op dat moment moet hij of zij het betreffende onroerend goed – alvorens het aan een derde aan te bieden – aan de huurder te koop aanbieden onder vermelding van een vraagprijs en overige voorwaarden. Daarbij is ook de overeengekomen reactietermijn voor de huurder van belang.

Een voorbeeld van een koopoptie is de volgende situatie: in een huurovereenkomst tussen verhuurder en huurder kan worden opgenomen dat huurder heeft het recht om na verloop van tien jaar na ondertekening van deze overeenkomst het gehuurde te kopen tegen tien keer de dan geldende huurwaarde op jaarbasis.

Koopoptie

De wet (artikel 6:219 Burgerlijk Wetboek) beschouwt de koopoptie als een onherroepelijk aanbod. De verhuurder in de rol van verkoper die een dergelijke optie verleend heeft, kan zijn aanbod aan de optiehouder om van de koopoptie gebruik te maken niet meer intrekken. De huurder, in dit geval de optiehouder, kan eenzijdig bepalen of de koop tot stand komt. Als het moment aanbreekt dat huurder zijn koopoptie kan inroepen, is de verhuurder verplicht het bedrijfspand of de grond aan de huurder te leveren, tegen de eerder overeengekomen condities.

Bij een koopoptie is er op voorhand al overeenstemming over de voorwaarden van de koop, inclusief de prijs of de manier waarop de prijs bij het inroepen van de optie zal worden bepaald. Deze prijs moet wel voldoende bepaalbaar zijn.

Kortom: Bij een recht van eerste koop (voorkeursrecht) kan een huurder niet de eigendoms­overdracht afdwingen, bij een recht op koop (koopoptie) kan dat wel. Ook hoeft in de laatstgenoemde situatie niet meer worden onderhandeld over de prijs.

Hoe kan verhuurder zijn voornemen om te gaan verkopen kenbaar maken

In een voorkeursrecht van koop wordt vaak opgenomen dat in het geval de eigenaar het onroerend goed wenst te gaan verkopen, hij zijn voornemen tot verkoop aan de andere partij duidelijk kenbaar moet maken. Veelal spreken partijen bij het sluiten van de overeenkomst dan ook af dat dit per aangetekend schrijven moet gebeuren, zodat zeker is dat de potentiële koper, de huurder, het bericht tijdig ontvangt.

Verder wordt tussen partijen afgesproken binnen welke termijn de andere partij aan de eigenaar moet laten weten of hij van het voorkeursrecht van koop gebruik wenst te maken en wanneer het voorkeursrecht van koop vervalt.

In de praktijk blijkt dat er tussen partijen gemakkelijk discussies kunnen ontstaan in het geval de afspraken niet duidelijk zijn geformuleerd.

Vanzelfsprekend geeft Aangetekend Mailen Click & Send hierbij veel beter resultaat dan een aangetekende brief qua rechtsgeldigheid en het eenduidig vastleggen van het gehele verzend- en ontvangst­proces. Zie daarvoor ook het laatste hoofdstuk van dit document.

Wanneer vervalt recht van eerste koop

Als de verhuurder het onroerend goed wil gaan verkopen en dit vervolgens conform de overeenkomst over het recht van eerste koop aan de huurder te koop aanbiedt, maar zij vervolgens geen overeenstemming bereiken over de koopprijs en overige condities, is verhuurder gerechtigd het onroerend goed aan een derde te verkopen, bijvoorbeeld als laatstgenoemde een hogere prijs en/of betere voorwaarden biedt.

Het recht van eerste koop komt daardoor te vervallen en de huurder heeft het nakijken. Huurder kan in die situatie geen enkele aanspraak maken op eigendomsoverdracht.

Eerste recht van koop bij overlijden

De wet gaat ervan uit dat als hoofdregel aanspraken van een overledene, zoals bijvoorbeeld in dit geval een voorkeursrecht, overgaan op diens erfgenamen. Uit een overeenkomst voor het recht van eerste koop (of een koopoptie) kan echter ook iets anders voortvloeien. Uit de overeenkomst kan bijvoorbeeld zijn vastgelegd dat zo’n overdracht niet automatisch gebeurt.

Als dat niet is vastgelegd, neemt de erfgenaam alle rechten en verplichtingen van de overledene over. Hij of zij is dan de ‘rechtsopvolger onder algemene titel’. Dat betekent dat zo’n erfgenaam in een lopend contract de positie van de overledene inneemt. Het is dus goed mogelijk dat iemand door vererving ineens koper is in een koopcontract, waarbij hij of zij gebonden is aan de bepalingen van een contract dat hij of zij niet zelf heeft gesloten.

Recht van eerste koop overdraagbaar

In het Burgerlijk Wetboek (Boek 3 Artikel 83) wordt overdraagbaarheid geregeld:

• Eigendom, beperkte rechten en vorderingsrechten zijn overdraagbaar, tenzij de wet of de aard van het recht zich tegen een overdracht verzet.
• De overdraagbaarheid van vorderingsrechten kan ook door een beding tussen schuldeiser en schuldenaar worden uitgesloten.
• Alle andere rechten zijn slechts overdraagbaar, wanneer de wet dit bepaalt.

Volgens de wet kan dus ook een recht van eerste koop aan een derde worden overgedragen. Dat is slechts anders als de aard van het voorkeursrecht zich daartegen verzet, bijvoorbeeld vanwege het persoonlijke karakter. Ook kan bij het vestigen van het voorkeursrecht uitdrukkelijk worden overeengekomen dat de overdracht van het recht door de rechthebbende is uitgesloten. Eventueel kan worden bepaald dat overdracht alleen is toegestaan met toestemming van de persoon die het voorkeursrecht heeft verstrekt.

Belangrijk is het om de al dan niet overdraagbaarheid van het recht op eerste koop uitdrukkelijk vast te leggen.

Bij het vestigen van een voorkeursrecht door de overheid, met name bij onteigening, gelden andere regels. Kijk daarvoor in de Omgevingswet (artikelen 9.7 en 9.22).

Eenduidig vastleggen

Het belangrijkste is om alles wat tussen verhuurder en huurder wordt overeengekomen zodanig eenduidig schriftelijk vast te leggen en te ondertekenen, dat er absoluut geen interpretatie­verschillen kunnen ontstaan.

Mochten er onverhoopt toch nog geschillen ontstaan over de overeenkomst, over de voorwaarden of over het vermeend onjuist handelen van (een van) de partijen, dan is het zaak om met een aangetekend schrijven de tegenpartij gemotiveerd op de hoogte te stellen waar hij of zij de overeenkomst schendt.

Gebruik Aangetekend Mailen Click & Send

In de rechtspraak is er de nodige jurisprudentie te vinden waar het bij het recht van eerste koop misgaat bij het onjuist verzenden of ontvangen van een aangetekende brief. Zie bijvoorbeeld een uitspraak van de Rechtbank Noord Holland (Rechtbank Noord-Nederland 8 januari 2020, ECLI:NL:RBNNE:2020:82), waarbij een café-exploitant die het recht van eerste koop had op een bovenwoning helaas niet de voor hem uiterst belangrijke brief van de verkoper heeft ontvangen.

Het geeft dus in het geval van recht op eerste koop en bij een koopoptie veel meer zekerheid om hiervoor Aangetekend Mailen Click & Send te gebruiken: veel eenvoudiger, beduidend goedkoper en – bovenal – met veel meer rechtsgeldigheid dan de reguliere aangetekende brief.

Met Click & Send wordt het volledige verzend- en ontvangstproces vastgelegd en krijg je die vastlegging direct in jouw mailbox. Daarmee is het document aantoonbaar verzonden en aangeboden aan de beoogde ontvanger. Ook wordt vastgelegd wanneer de ontvanger de email heeft geopend of geweigerd.

Om hiervan gebruik te maken: verstuur de brief via https://zend.aangetekendmailen.nl/

Vergeet niet om zelf een kopie van de brief op te slaan.